Кондиционеры на фасаде МКД — демонтировать или оставить.

Нужно ли согласовывать установку кондиционера с собственниками и органами местного самоуправления? Суды расходятся во мнениях по этому вопросу. Иногда играют роль особые обстоятельства.

Без согласования — демонтировать

Чаще всего суды мотивируют решения о демонтаже кондиционера тем, что фасад МКД — это общедомовое имущество, распоряжаться которым можно только с согласия других собственников (ч. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ). Нет такого согласия — кондиционер размещен на фасаде незаконно.

На этот счет п. 26 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2021) от 07.04.2021 содержит такое положение: «правовой режим общего имущества в многоквартирном доме предусматривает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в многоквартирном доме, пользоваться общим имуществом многоквартирного дома единолично без согласия других сособственников».

Также суды обращают внимание и на то, что собственник не вправе выделять в натуре свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество. То есть, нельзя выбрать на фасаде дома «пятачок» и разместить на нем кондиционер по принципу «я имею право, у меня есть доля». От размера этой доли порядок пользования общедомовым имуществом также не зависит.

Пример № 1 — определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 26.01.2022 № 88 – 959/2022

В Комитете по градостроительству и архитектуре житель Санкт-Петербурга получил разрешение на установку кондиционера, но не согласовал проведение работ с другими собственниками. УК потребовала от него демонтировать оборудование, самовольно размещенное на фасаде дома. Суды встали на сторону УК.
Кассационный суд также указал, что вопросы пользования общедомовым имуществом могут решать только собственники МКД через общее собрание.

Пример № 2 — определение Верховного Суда РФ от 28.12.2020 № 305-ЭС20 – 17471

Суд обязал собственника-организацию демонтировать кондиционерное оборудование, размещенное на фасаде МКД без согласования с другими собственниками.

ВС РФ отметил: «право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных».

Также ВС РФ сослался на п. 39 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 04.12.13. В нем разъяснено, что «лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности».

Иногда для размещения кондиционера на фасаде МКД одного согласия собственников недостаточно, и для установки оборудования необходимо разрешение органа местного самоуправления. Требование о получении такого разрешения могут содержать Правила благоустройства, действующие на территории конкретного муниципального образования.

Пример № 3 — определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 21.07.2021 № 88 ‑11310/2021

Решением общего собрания собственники предусмотрели возможность размещения кондиционеров на фасаде дома. То есть, заранее одобрили установку оборудования, чтобы упростить жизнь себе и соседям.

Вот только суд все равно обязал жильца этого дома демонтировать кондиционер, установка которого не была согласована еще и Комитетом по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга. Соответствующий порядок размещения наружных блоков систем кондиционирования предусмотрен Правилами благоустройства территории Санкт-Петербурга.

Пример № 4 — апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 05.05.2022 № 33 – 8131/2022

Собственники нежилого помещения не стали скромничать и установили на фасаде дома 5 внешних блоков системы кондиционирования. Других собственников не спросили, проект благоустройства с Комитетом по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга не согласовали.

В итоге суды первой и апелляционной инстанций обязали собственников демонтировать самовольно установленное оборудование и все крепления, а также восстановить целостность фасада МКД.

«И так сойдет!»

В некоторых случаях суды выносят решения в пользу жильцов МКД — кондиционер остается на фасаде дома, даже если его установка не была согласована с другими собственниками или муниципалитетом.

Пример № 1 — апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 10.03.2022 по делу № 33 – 5824/2022

В 2003 году собственник воспользовался услугами специализированной организации и установил кондиционер, а в 2020 году он встретился в суде с управляющей компанией.
УО настаивала на демонтаже кондиционера или предоставлении согласованного проекта по его размещению. Ссылалась на то, что оборудование появилось на фасаде дома без разрешения других собственников и Комитета по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга.

Суды долго не могли прийти к единому мнению. В итоге после повторного рассмотрения дела суд апелляционной инстанции решил: в 2003 году установка наружного блока кондиционера на фасаде МКД во внутриквартальном пространстве не требовала указанных УО согласований. То есть, собственник ничего не нарушил.

Пример № 2 — определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 11.02.2021 № 88 – 580/2021

Суды отказали жителю Приморского края в иске об обязании соседа демонтировать кондиционер. При этом указали, что Жилищный кодекс РФ не предусматривает получение разрешений на установку кондиционера. Порядок выдачи таких разрешений не регламентирован, уполномоченные на их выдачу органы не указаны.

Установка кондиционера не требует разрешения компетентных органов, так как не является переустройством или перепланировкой и не влечет внесение изменений в техпаспорт на квартиру. Дом, где расположена квартира истца, не относится к объектам культурного наследия, установку кондиционеров на которых необходимо согласовывать в особом порядке.

Также суды отметили: шумит кондиционер в пределах нормы, препятствия по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом не создает, состояние этого имущества не ухудшает.

Пример № 3 — определение Верховного Суда РФ от 11.08.2020 № 309-ЭС20 – 10204

В Нижнем Тагиле УО пыталась обязать стоматологический салон демонтировать с фасада МКД семь кондиционеров. Оборудование было размещено без согласования с другими собственниками, один из жильцов жаловался на намокание стены.

Все суды вплоть до Верховного Суда РФ отказали УО в удовлетворении иска. При этом указали на то, что стоматологический салон — законный владелец одного из помещений в доме, поэтому пользуется общим имуществом наравне с другими собственниками.

Система кондиционирования — сложная вещь с внутренним и внешним блоком. «Демонтаж спорного имущества в результате отделения внешних блоков кондиционеров приведет к тому, что система перестанет существовать как единая сложная вещь, пригодная к последующей эксплуатации и установленная в помещениях отдельного собственника, что может привести к нарушению требований статьи 209 ГК РФ, лишению собственника права пользования принадлежащим ему имуществом».

 

Пример № 4 — постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 06.06.2022 № Ф03 – 2273/2022

Обычно требование о демонтаже кондиционеров предъявляют недовольные соседи или управляющие организации. Но в этом деле именно от УО жилищная инспекция потребовала документально оформить кондиционеры или демонтировать их с фасада МКД. При этом сослалась на п. 3.5.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда № 170 — об обязанности УО следить в том числе за недопущением установки на стенах зданий кондиционеров без соответствующего разрешения.

Суды встали на сторону УО и предписание ГЖИ признали незаконным. Пункт 3.5.8 Правил № 170 не предусматривает обязанности УО демонтировать или документально оформлять кондиционеры. Демонтаж внешних блоков приведет к тому, что система кондиционирования перестанет существовать как сложная вещь. Это приведет к порче имущества, принадлежащего иному лицу.

Кроме того, спора о праве пользования общим имуществом в этом деле нет. Собственники МКД провели общее собрание и выразили согласие со сложившимся порядком установки кондиционеров.

Выводы

Довольно опрометчиво устанавливать кондиционер без согласований и надеяться на то, что суд встанет на вашу сторону. Если «не повезет», вы рискуете потерять немало времени, нервных клеток и денег. Демонтировать оборудование — полдела, почти наверняка придется потратиться и на восстановление фасада.

Поэтому установку кондиционера лучше заблаговременно согласовать с другими собственниками, а если это предусмотрено местными правилами благоустройства — еще и с органом местного самоуправления.

 

статья взята с сайта gkhnews.ru

Скамейка под окнами

Должна ли стоять скамейка около подъезда и на каком расстоянии?

Одним скамейка необходима, для того, чтобы поставить сумки и достать ключи, другим посидеть и отдохнуть, а другим она мешает, что от нее шум, дым от сигарет который проникает в квартиры.

Закон не устанавливает, каким должно быть минимальное расстояние от окон квартир на первых этажах МКД до скамеек для отдыха.  От сюда следует, что скамейка может стоять и метр от подъезда, а может и 10 метров. Ни каких нарушений в этом нет.

Поэтому сначала жильцы должны  между собой договориться, а потом выбирать место для скамейки

Об информировании населения

ООО “РТ-НЭО Иркутск” с 01.01.2019 осуществляет деятельность в качестве регионального оператора по обращению с ТКО в Зоне 2 (Юг) Иркутской области, в которую входит 31 муниципальное образование. В настоящее время региональный оператор систематически сталкивается с проблемами при оказании услуг на территории различных муниципальных образований. В частности, в адрес регионального оператора поступают жалобы от жителей частного сектора, ставящих под сомнение легитимность услуги регионального оператора из-за отсутствия достаточной контейнерной инфраструктуры, в т.ч. в связи с удаленностью контейнерных площадок от мест проживания.

 

Вместе с тем, в соответствии с требованиями Федерального закона от 06.10.2003 г. №131 ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации” (п. 18 ст. 14 п. 14 ст. 15, п. 24 ст. 16, в редакции Федерального закона от 31.12.2007 №503-ФЗ); Федерального закона от 24.06.1998 г. № 89-ФЗ “Об отходах производства и потребления” (ст. 8 в редакции Федерального закона от от 31.12.2007 №503-ФЗ) ч. 12 ст. 2 Закона Иркутской области от 03.11.2016 № 96-ОЗ “О закреплении за сельскими поселениями Иркутской области вопросов местного значения” (в ред. от 08.05.2018) органы местного самоуправления городских и сельских поселений, муниципальных районов и городских округов с 01.01.2019 г. наделены по организации экологического воспитания и формирования экологической культуры в области обращения с ТКО.

 

Учитывая изложенное, для снижения социальной напряженности предлагаем провести эффективную разъяснительную работу с населением. В частности, рекомендуем донести до жителей Вашего муниципального образования следующую информацию:

  1. Законодательством РФ сфере обращения с ТКО четко определены обязанности регионального оператора и органов местного самоуправления. Так, в соответствии с требованиями Федерального закона от 06.10.2003 №131 ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации”, Федерального закона от 24.06.1998 № 89-ФЗ “Об отходах производства и потребления” органы местного самоуправления наделены полномочиями по созданию и содержанию мест (площадок) для накопления ТКО. В свою очередь, региональный оператор обязан осуществлять сбор и транспортирование ТКО со всех имеющихся контейнерных площадок в строгом соответствии с санитарно-эпидемиологическими требованиями, а именно в полном объеме и надлежащие сроки.
  2. Порядок заключения договора на оказание услуг по обращению с ТКО также четко определен действующим законодательством РФ.

В соответствии с п. 4 ст. 24.7 Федерального закона от 24.06.1998 № 89-ФЗ “Об отходах производства и потребления”, собственники ТКО обязаны заключить договор на оказание услуг по обращению с ТКО с региональным оператором, в зоне деятельности которого образуются твердые коммунальные отходы и находятся места их накопления. В соответствии с пунктом 8.17 постановления Правительства РФ от 15.09.2018 № 1094 (ред. от 15.12.2018) “О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации”, договор на оказание услуг по обращению с ТКО считается заключенным на условиях типового договора и вступившим в силу на 16-й рабочий день после размещения региональным оператором предложения о заключении указанного договора на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети “Интернет” (http://rtneo-irk.ru/fl/tipovye-formy-dogovora/). ООО “РТ-НЭО Иркутск” исполнило обязанность по направлению публичной оферты путем ее публикации на сайте 18.12.2018, таким образом, договоры с потребителями Зоны 2 (Юг) Иркутской области считаются заключенными в соответствии с нормами о публичной оферте с 17.01.2019. Дополнительно также информация была размещена в Областной газете 26.12.2018 выпуск № 145/1902 http://www.ogirk.ru/issue-print/292937/ на странице 33.

При необходимости оригинал договора потребители могут получить в офисе регионального оператора ООО “РТ-НЭО Иркутск”.

Данную информацию также необходимо довести до граждан, ставящих под сомнение факт заключения договора с региональным оператором.

  1. В соответствии с п. 1 ст. 13.4 ФЗ от 24.06.1998 г. № 89-ФЗ “Об отходах производства и потребления”, а также п. 9 Постановления Правительства РФ от 12.11.2016 № 1156 “Об обращении с твердыми коммунальными отходами и внесении изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 25.08.2008 № 641” все потребители обязаны осуществлять складирование ТКО только на специально оборудованных площадках.

Также в соответствии со ст. 153 Жилищного кодекса РФ все граждане обязаны своевременно и в полном объеме вносить плату за коммунальные услуги, к которым относится и услуга по обращению с ТКО (ст. 154 ЖК РФ).

  1. 4. В настоящий момент региональным оператором реализуется инициативная программа вывоза ТКО для маломобильных групп населения (далее — МГН).

Цель инициативы — осуществлять вывоз ТКО непосредственно от домовладений тех потребителей, которые в силу немощности или наличия заболевания не в состоянии самостоятельно осуществить доставку своих ТКО до ближайшей к ним контейнерной площадки, проживающих в одиночестве. При этом предоставление данной  услуги возможно только в населенных пунктах, которые уже обслуживает региональный оператор.

Услуга может быть предоставлена следующим группам лиц:

  • Инвалидам 2-4 группы в соответствии со СНиП 35-01-2001; (от 18 лет)
  • Лицам преклонного возраста старше 75 лет;
  • Одиноким людям, временно потерявшим мобильность;

Для получения услуги необходимо предоставить следующие сведения:

  • Сведения о проживающих в домовладении (не более 1 чел.);
  • Паспорт проживающего;
  • Справка об инвалидности;
  • Медицинская справка, подтверждающая временную потерю мобильности;

Подать заявку на включение в список МГН можно:

  • Обратившись в органы местного самоуправления (МСУ) с необходимыми для получения услуги документами;
  • Отправив запрос с указанием контактных данных и сканы всех необходимых документов на почту регионального оператора contact@rtneo-irk.ru dispetcher@groupstp.ru;
  • Подав заявку на сайте rtneo-irk.ru;
  • Также органы МСУ могут самостоятельно составить списки МГН и направить их региональному оператору, приложив необходимый пакет документов и в обязательном порядке указав контактные номера телефонов лиц, которые нуждаются в предоставлении услуги;

 

Региональный оператор готов идти навстречу потребителям и предлагает решать проблемы с доступностью контейнерных площадок и оплатой услуги следующим образом:

  1. Органы местного самоуправления могут подать заявку на внедрение комбинированного сбора ТКО

Важно, что запуск такой системы вывоза ТКО возможен в населенных пунктах только при соблюдении следующих критериев:

  • Невозможность создания контейнерных площадок в соответствии с санитарно-эпидемиологическими нормами по объективным причинам (географические особенности местности, плотная застройка территории и т.п.). При этом, данные обстоятельства должны быть подтверждены заключением Управления Роспотребнадзора по Иркутской области о невозможности оборудовать контейнерные площадки в соответствии с действующими санитарно-эпидемиологическими нормами;
  • Создание специальных контейнерных площадок на границе муниципального образования для складирования крупногабаритных отходов, а именно установка бункеров для накопления КГО объемом 8 м3;
  • Транспортная доступность мусоровозов по дороге к населенному пункту и обеспечение органами местного самоуправления беспрепятственного движения мусоровозов в границах населенного пункта (твердое дорожное полотно, надлежащая ширина проезда, наличие мест для разворота транспортного средства, отсутствие географических и технологических препятствий для движения мусоровоза);
  • Вывоз ТКО в таком формате возможен не чаще 2 раз в неделю, продолжительность стоянки мусоровоза в определенной точке не более 10 минут;
  • Заблаговременное согласование органами местного самоуправления мест стоянки мусоровозов и режима их движения с региональным оператором;
  • Заблаговременное предоставление органами местного самоуправления в адрес регионального оператора информации о расчетных единицах для начисления потребителям оплаты за услугу по обращению с ТКО (информация об общей площади жилых помещений и о количестве постоянно или временно проживающих граждан — в зависимости от применяемой в муниципальном образовании системы определения норматива образования ТКО);
  • Проведение органами местного самоуправления эффективной информационной работы с населением относительно функционирования такой системы вывоза ТКО.

 

  1. Варианты перерасчета платы за ТКО
  • Когда в квитанциях указана неверная квадратура или ошибочное число проживающих, региональный оператор сделает перерасчет на основании соответствующего заявления с приложением копий подтверждающих документов (тех паспорт, домовая книга, справка органа МСУ о количестве проживающих);
  • Для потребителей, которые самостоятельно вывозили накопленные ТКО на полигон, региональный оператор сделает перерасчет на основании соответствующего заявления с приложением копий справок и(или) чеков с полигона о приеме ТКО.

Также для решения проблемных вопросов жители могут обращаться как в органы местного самоуправления, так и к региональному оператору, позвонив по номеру горячей линии 8 (3952) 43-44-11 или написав на почту contact@rtneo-irk.ru

Рекомендуем провести весь комплекс предлагаемых мероприятий

 

 

 

Пресс-служба ООО “РТ-НЭО Иркутск”

Т: 89148717826 | Иркутск, ул. Лермонтова, д. 337Б | https://rtneo-irk.ru/

press@rtneo-irk.ru  

PR-менеджер ООО “РТ-НЭО Иркутск” Иванова Лия l.ivanova@groupstp.ru

Плату за ОДН предлагают отменить

Минстрой задался целью отменить начисления за ОДН. Такие изменения включены в Стратегию развития ЖКХ до 2035 года. Минэкономразвития в обновленном плане повышения энергоэффективности экономики поддержало эту инициативу.

 Минстрой отмечает, что принцип начисления платы за коммунальные ресурсы на ОДН по нормативам отбивает у собственников интерес переходить к энергоэффективной политике. Норматив на ОДН утверждает субъект РФ по непрозрачным критериям, и его величина не всегда соответствует реалиям. Такая ситуация возмущает жителей и вызывает критику со стороны экспертного сообщества.

Если в регионе норматив на ОДН устанавливают ниже фактического потребления коммунальных ресурсов, сверхнормативную разницу вынуждены оплачивать управляющие организации. Из-за высоких затрат УО приходят к банкротству. Но есть и регионы, где ОДН больше, чем потребляет дом. И переплачивают уже жители. Причем, платить за ОДН приходится даже в том случае, когда нет отдельного крана ХВС в общем доступе, подвалы, чердаки, иные подсобные помещения не оборудованы освещением.

Но если отменять графу «ОДН» в платежках, нужно проработать механизм учета и оплаты ресурсов, которые реально расходуются для обслуживания МКД. О таком решении Минстрой пока не сообщал. Проект Стратегии находится на согласовании в профильном комитете Госдумы.

Общее имущество будут возвращать без срока давности

Минстрой поддерживает законопроект об отмене исковой давности по делам о возврате в общедолевую собственность помещений колясочных, подвалов, чердаков. Их передавали без правовых оснований, без решения собственников, по инициативе муниципальных и региональных властей. Собственники должны иметь возможность вернуть эти помещения.

 Законопроект о том, что на требования по возвращению общего имущества собственникам помещений в МКД исковая давность не распространяется, поступил в Госдуму год назад. Комитет Госдумы по жилищной политике и ЖКХ планирует инициировать его обсуждение в осеннюю сессию.

В комиссии Общественной палаты по территориальному развитию и местному самоуправлению отмечают, что сейчас порой на соседних улицах одни помещения муниципалитет по решению суда передает собственникам, а другие продает с торгов. Чтобы не допускать таких ситуаций, нужно совершенствовать законодательство и правоприменительную практику.

Требования о соблюдении тишины в МКД конкретизируют

Доработать изменения в Жилищный кодекс о правах соседей попросил Совет Федерации.

Законопроект, дополняющий Жилищный кодекс статьей об обязательствах соблюдать тишину в ночное время, а также санитарно-гигиенические, экологические и противопожарные правила, поступил в Госдуму в мае 2020 года. Авторы уточнили, что в случае одобрения предложений изменения будут вносить в КоАП.

Чтобы не допустить возложения на собственников заведомо невыполнимых требований, сенаторы попросили четко обозначить признаки действий, которые могут привести к нарушениям тишины и покоя граждан в многоквартирном доме.

Ресурсников заставят платить за качество

Депутаты и эксперты ОНФ предложили установить специальный состав правонарушения для должностных лиц РСО. Изменения вносятся в статью 7.23 КоАП.

 В законопроекте прописана двухступенчатая система наказаний за нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами. За первое нарушение административный штраф для должностных лиц — от 5 тыс. до 10 тыс. руб., для юридических лиц — от 30 тыс. до 50 тыс. руб. Повторное нарушение обойдется должностным лицам в 15–30 тыс. руб., а организациям — в 50- 200 тыс. руб. штрафа.

Разрабатывать законопроект начали из-за многочисленных жалоб граждан на отсутствие коммунальных услуг и низкое их качество. В большинстве случаев это вина ресурсников, и штрафов им выписывают много. Но максимальный размер штрафа невелик — 1 тыс. руб. для должностного лица и 10 тыс. руб. для организации. Это никак не стимулирует повышать качество работы. Причем для управляющих МКД организаций штрафы за аналогичные нарушения в разы выше.

Разработчики законопроекта уже заручились поддержкой 66 регионов. Минстрой также поддержал инициативу.
/*