Жильцы одного из МКД Московской области содержат в квартире несколько собак, но не обеспечивают надлежащий уход за ними. Негодующие соседи устали от ночного лая, небезопасного выгула, вони в подъезде и затопления мочой животных. Чтобы разрешить создавшуюся ситуацию, они неоднократно обращались в различные инстанции, в том числе в администрацию г. о. Балашихи (далее — Администрация). Ничего не добившись, подали административный иск.
В нем просили: — признать незаконным бездействие Администрации в ответ на обращения о применении к соседям ст. 293 Гражданского кодекса РФ (статья о прекращении права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение, утратила силу с 01.09.2022); — обязать Администрацию принять меры, предусмотренные ст. 287.7 ГК РФ (аналогичная статья о прекращении права собственности).
Как выяснилось, административные истцы с 2021 г. пытаются решить вопрос с проблемными соседями. УО неоднократно фиксировала заливы квартир «предположительно мочой» с резким запахом аммиака (желтые потеки на стенах, лужи на полу, капельная течь с люстры и др.). А один из истцов в судебном порядке взыскал с нерадивого собственника материальный ущерб от залива квартиры — 140 244 рубля + судебные расходы — 39 000 рублей. Но это проблему не решило. Как не помогли и многочисленные обращения во все инстанции.
— Роспотребнадзор указывал на возможность жильцов МКД обратиться в суд с иском о выселении. В ответе от августа 2021 г. уточнил, что «надзор за содержанием жилых квартир собственником или нанимателем не входит в компетенцию Роспотребнадзора, вопросы содержания животных санитарными правилами не регламентируются».
— Госжилинспекция МО также сообщила, что вопрос нужно решать в суде, а иск о выселении должна подать Администрация.
— Администрация стояла на том, что уведомляла собственника спорной квартиры о необходимости устранить нарушения и давала 10 дней на то, чтобы привести жилое помещение в надлежащее состояние.
— Должностные лица Минсельхозпрода МО пришли к выводу об отсутствии в местах общего пользования МКД специфического запаха, характерного для содержания большого количества животных. Но о протечке мочи в квартиру одного из истцов сообщили в УО для принятия дальнейших мер.
— Административная комиссия г. о. Балашихи отказала в возбуждении административного производства, так как в соответствии с Законом Московской области от 07.03.2014 № 16/2004-ОЗ, лай и вой собак не являются нарушением тишины.
Что в итоге: учитывая обстоятельства дела, суды трех инстанций удовлетворили административный иск в полном объеме. Исходили из того, что факты систематического нарушения прав истцов, связанные с нарушением правил содержания животных в жилом помещении, установлены. Однако Администрация бездействовала и не приняла меры, предусмотренные ст. 287.7 ГК РФ.
Согласно ст. 287.7 ГК РФ, если собственник использует помещение не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно содержит помещение, допуская его разрушение, ОМСУ вправе предупредить о необходимости устранения нарушения, а также назначить соразмерный срок для проведения ремонта квартиры.
Если собственник продолжает нарушать и не делает ремонт, ОМСУ может подать иск о продаже этой квартиры с публичных торгов. Вырученные с продажи деньги собственник получит за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
При этом «надлежащих мер по обращениям административных истцов, связанных с проверкой фактов нарушения собственником жилого помещения правил содержания домашних животных, Администрацией не принималось, доказательств применения к собственнику квартиры исчерпывающих мер воздействия (в том числе привлечения к административной ответственности) в случае установления ненадлежащего содержания жилого помещения, в материалы дела не представлено». (Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88а-38103/2023).
статья взята из блога о ЖКХ-телеграмм Автор Юдина Антонина
В Пермском крае собственник нежилого помещения (парикмахерская) обратился в суд, так как посчитал: за содержание придомовой территории он платит, а вот УО свои обязанности надлежащим образом не выполняет. С торца дома перед входом в нежилое помещение есть крыльцо со ступенями и асфальтированная дорожка. И вот этот участок придомовой территории УО не подметает, от снега не очищает. А должна бы.
В исковом заявлении собственник просил обязать УО «производить подметание участка со стороны фасада и крыльца со ступенями перед ним, уборку снега и льда с правой стороны многоквартирного дома […] и крыльца со ступенями перед ним».
Суды трех инстанций в иске отказали, так как решили, что заявленной обязанности у УО нет. — Асфальтированная дорожка и крыльцо, ведущие в парикмахерскую, обслуживают только нежилое помещение истца. Это элементы входной группы, которые не имеют другого функционального назначения. — В состав общедомового имущества дорожка и крыльцо не входят, другие собственники МКД ими не пользуются. — Оборудование отдельного входа с крыльцом и дорожкой выполнено собственником нежилого помещения в своих интересах — «для обеспечения доступа клиентов парикмахерской, с целью извлечения прибыли».
При таких обстоятельствах УО не должна содержать крыльцо и дорожку (убирать и очищать), а другие собственники МКД не обязаны нести расходы на их содержание. Согласия собственников на проведение таких работ нет.
Управление МКД предполагает содержание только общедомового имущества. Эти обязанности УО исполняет надлежащим образом. Дворник регулярно подметает и убирает придомовую территорию, а подрядчик очищает ее от снега. Это подтверждают показания свидетелей, фотографии, наряды-заявки, акты сверки взаимных расчетов и другие документы. Жильцы на качество уборки двора не жалуются. (Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88 – 21134/2023).
Статья взята из блога о ЖКХ -телеграмм, автор Юдина Антонина
УВАЖАЕМЫЕ ЖИТЕЛИ, ПРОСИМ ВАС ОТНОСИТЬСЯ С ПОНИМАНИЕ К ОБХОДЧИКАМ НАШЕГО РАЙОНА, УВЕДОМЛЕНИЕ НИЖЕ НАПРАВИЛА АДМИНИСТРАЦИЯ НАШЕГО ГОРОДА,
Уважаемые земляки!
В марте предстоит важное политическое
событие – выборы президента нашей страны. Для адресного информирования всех
избирателей о предстоящих выборах главы государства предназначен проект «ИнформУИК».
Личное уведомление избирателей начнется 17 февраля и продлится до 7 марта.
В Ангарском округе будут работать 417
обходчиков. Они придут к вам по месту жительства для разъяснения ключевых
деталей предстоящего голосования. Члены избирательной комиссии подскажут даты и
время голосования, адрес и номер вашего избирательного участка, подробно
проинструктируют, как можно проголосовать, не выходя из дома, как с помощью
программы «Мобильный избиратель» переписаться на удобный для вас избирательный
участок.
Все сведения будут вносить в специальное
мобильное приложение «ИнформУИК» на смартфоне обходчика. Оно послужит
дополнительным каналом коммуникации. Небольшая анкета не содержит ваших
персональных данных. Её заполнение займет всего 3-5 минут.
Обходчиков легко узнать по специальным
атрибутам. Это бейдж, сумка и накидка с логотипом избирательной кампании. После
беседы с избирателем член УИК вручит буклет с дополнительной информацией.
Наша задача – донести до людей
достоверную информацию о выборах президента России. Надеемся на эффективное
сотрудничество! Благодарим за доверие и время, которое вы готовы нам уделить!
C
Уважением,
Ангарская территориальная избирательная
комиссия
#НельзявМКД_1 Делать в помещении самовольную перепланировку
Есть три условия законной перепланировки. Если они не выполняются, перепланировка помещения вне закона. Условия мы назвали на рисунке 1.
Рисунок 1. Когда перепланировку признают законной
Чек-лист условий, когда перепланировка помещения будет считаться законной:
Есть согласование с уполномоченным органом самоуправления.
Есть проект перепланировки помещения, и он реализован без отклонений.
Есть согласование собственников помещений МКД, если перепланировка затронула общее имущество.
Об ответственности собственников за незаконные перепланировки в 2019 году напомнил Верховный суд (определение от 23.08.2019 № 307-ЭС19-13837).
#НельзявМКД_2 Курить в местах общего пользования
Курить нельзя:
в подъездах;
на лестничных площадках;
в лифтах;
около дома, если земельный участок включен в состав общего имущества.
Рисунок 2. Образец объявления о запрете курения
Такие условия предусмотрены пунктом 10 части 1 статьи 12 Закона от 23.02.2013 № 15-ФЗ. Курить можно только в специально организованных местах общего пользования МКД (рисунок 2). Судебная практика показала, что небезопасным может стать даже курение на собственном балконе.
#НельзявМКД_3 Хранить предметы на лестничной площадке
На пути эвакуации при пожаре не должно быть хлама и закрытых дверей. Это очевидно каждому и дополнительно прописано в пункте 27 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства от 16.09.2020 № 1479 (далее – Правила противопожарного режима).
Эвакуационными выходами, путями эвакуации в МКД могут быть проходы, коридоры, тамбуры, лифтовые холлы, лестничные площадки, марши лестниц, дверные проемы, эвакуационные люки. Под хламом понимаем различные материалы, изделия, оборудование, производственные отходы, мусор и другие предметы.
Нельзя устраивать в тамбурах выходов сушилки и вешалки для одежды, гардеробы, а также хранить инвентарь и материалы, даже временно.
Отдельное «нельзя» для собственников и жителей — обустраивать кладовые на лестничных площадках, в подлестничном пространстве. Они тоже под запретом, потому что в контексте противопожарного режима представляют собой хлам, который хорошо горит и дымит, а значит, очень опасен.
#НельзявМКД_4 Шуметь
Из уважения к соседям жители не могут шуметь в МКД, когда им вздумается. Есть часы, когда это запрещено. Под шумом понимают и шумные работы, и громкую музыку, и крики. В части 4 статьи 17 ЖК предусмотрено, что при пользовании жильем должны соблюдаться права и законные интересы всех жителей и соседей.
Органы МСУ вправе выносить предупреждения нарушителю прав соседей. Регионы сами определяют «тихие» часы и устанавливают наказания для нарушителей (таблица).
Таблица. Какие наказания ждут нарушителей тишины
#НельзявМКД_5 Парковаться на газоне или вне стоянки, возле подъезда
Каждый регион самостоятельно определяет размер штрафа за парковку на газоне. Например, в Москве за размещение транспортных средств на газоне или иной территории, занятой зелеными насаждениями, предусмотрен штраф 5 тыс. руб. для граждан, 3 тыс. руб. для должностных лиц, 300 тыс. руб. для юридических лиц. Наказание установлено статьей 8.25 КоАП Москвы.
Рисунок 3. Образец объявления о запрете парковки
Также региональными документами определяют административное наказание для любителей оставлять автомобили вне парковочных мест: на тротуарах, возле входов в подъезды. Важно, чтобы газон, тротуар были газоном, тротуаром и по документам, и визуально.
#НельзявМКД_6 Закрывать вентиляционные решетки и перекрывать вытяжные каналы
Чтобы жить в доме было безопасно, в МКД запрещено перекрывать вытяжные каналы. Это легкие до́ма, которые обеспечивают воздухообмен в квартирах.
При эксплуатации систем вентиляции и кондиционирования воздуха запрещено:
б) закрывать вытяжные каналы, отверстия и решетки;
в) подключать к воздуховодам газовые отопительные приборы, отопительные печи, камины, а также использовать их для удаления продуктов горения;
г) выжигать скопившиеся в воздуховодах жировые отложения, пыль и другие горючие вещества.
Запреты названы в пункте 41 Правил противопожарного режима. Отсыл к аналогичному запрету есть в постановлении Госстроя от 27.09.2003 № 170 (п. 5.7.8), СП 54.13330.2016 (п. 9.6, 9.7), СП 60.13330.2016 (п. 7.3).
#НельзявМКД_7 Устраивать хостелы в жилых помещениях
С 1 октября 2019 года гостиницы и хостелы можно открывать только в нежилых помещениях в МКД или после перевода жилого помещения в нежилое. Теперь в части 3 статьи 17 ЖК указано, что жилое помещение в МКД нельзя использовать для предоставления гостиничных услуг.
#НельзявМКД_8 Разводить кошек в подъезде
Отдельные жители дома не могут устроить приют для кошек под своей дверью, на ближайшем лестничном пролете или под лестницей. Дело в том, что подъезд — это общее имущество всех собственников помещений в МКД. Распоряжаться им можно только по решению общего собрания собственников помещений. Кроме того, обустраивать любого рода питомники необходимо в соответствии с законодательством.
По принципу аналогии закона можно говорить о том, что жители не должны создавать в МКД антисанитарные условия. Такое требование устанавливают часть 3 статьи 23 Закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» и пункт 133СанПиН 2.1.3684-21.
Рисунок 4. Объявление-предупреждение на контейнерной площадке
#НельзявМКД_9 Складировать мусор за контейнерной площадкой
Потребителям запрещено складировать отходы вне контейнеров или в контейнеры, не предназначенные для таких видов отходов. То есть запрещено выбрасывать обычные отходы, например, в синие контейнеры для сухих отходов. Разместите объявление-предупреждение рядом с контейнерной площадкой.
Запрет установлен пунктом 15 постановления Правительства от 12.11.2016 № 1156.
#НельзявМКД_10 Мыть автомобиль во дворе МКД
Жители домов не вправе мыть свой автотранспорт на дворовой территории. Федерального закона с формулировкой «нельзя мыть машины во дворе МКД» нет, этот вопрос регулируют муниципальные власти.
Практически в каждом регионе страны есть закон либо другой нормативный документ, который регламентирует мойку автотранспорта в местах общего пользования. Обычно это не отдельный документ, а общие правила благоустройства, в которых определены требования: как и где нельзя мыть машины, как убирать снег, стричь газоны и т. д.
Гигиенические требования сформулированы в СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов».
#НельзявМКД_11 Проникать в подвал дома
Входные двери в техническое подполье, подвал должны быть закрыты на замок, ключи хранятся в УО, ТСЖ, ЖСК. Это означает, что свободный доступ в эти помещения закрыт. Выводы основаны на положениях пункта 3.4.5 постановления Госстроя от 27.09.2003 № 170, статьях 161 и 162 ЖК.
#НельзявМКД_12 Захламлять подвальные помещения
Хлам — это пожароопасность, террористическая опасность и антисанитария. С этого можете начать разговор с жителями, которые решили в «своем» подвале хранить что-нибудь «нужное».
Проблемы появились из-за того, что собственники восприняли установленное статьей 36 Жилищного кодекса право собственности на общедомовое имущество как безусловное неограниченное право. На самом деле в Жилищном кодексе есть часть 2 статьи 36, в которой указано, что собственники помещений в МКД владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом только в установленных жилищным и гражданским законодательством пределах.
Запрет на «хранение нужного» в подвале подкрепляем пунктами 3.4.1, 4.1.15 Правил № 170, частью 1 статьи 161 ЖК.
#НельзявМКД_13 Устраивать производства в МКД
Жилое помещение предназначено для проживания граждан — это указано в пункте 1 статьи 17 ЖК. А в части 3 этой же статьи названы прямые запреты для собственников помещений в МКД: не допускается размещать промышленные производства, гостиницы, осуществлять миссионерскую деятельность (за исключением случаев, предусмотренных Законом от 26.09.1997 № 125-ФЗ).
#НельзявМКД_14 Выгуливать собак
Выгуливать собак нельзя «около дома» или на детской площадке. Можно это делать на специально отведенных закрытых площадках. Такие правила устанавливают региональные или муниципальные власти.
Запрет обоснован гигиеническими требованиями и требованиями безопасности по нормативной базе:
Собственники обязаны соблюдать правила пользования общим имуществом, а также права и законные интересы соседей. Из этих обязанностей вытекают 14 запретов для тех, кто проживает в МКД:
1. делать самовольную перепланировку;
2. курить в местах общего пользования;
3. захламлять лестничную клетку;
4. шуметь;
5. парковаться на газоне или вне стоянки возле дома;
6. закрывать вентиляционные решетки или перекрывать вытяжные каналы;
Решения собраний обязательны для всех собственников помещений в МКД (ч. 5 ст. 46 ЖК). Не имеет значения, что собственник голосовал против принятия решения или оно принято задолго до покупки квартиры. Аналогичное правило действует и в отношении собственников нежилых помещений. Исключение – ничтожные решения ОСС, не имеющие правовых последствий, и оспоримые решения, которые признаны судом недействительными (ст. 181.3 ГК).
Если собственник сильно испачкал подъезд, то управляющая организация (ТСЖ, кооператив) могут попытаться взыскать с такого собственника убытки, понесенные из-за необходимости дополнительной уборкой. Положительный пример мы нашли у Седьмого кассационного суда общей юрисдикции.
Собственник делал ремонт в своей квартире, но вот цемент почему-то размешивал в подъезде — на лестничной площадке первого этажа.
Строительная смесь в виде пылевой завесы поднялась до 9 этажа и осела на всех стенах, потолках, ступенях, плитке, подоконниках, стеклах.
Комиссия из представителей ТСЖ «Октябрьский» г. Перми (далее — ТСЖ, истец) установила факт загрязнения подъезда и составила акт о проведении в нем строительных работ собственником (далее — ответчик).
К уборке мест общего пользования ТСЖ привлекло стороннюю организацию, услуги которой обошлись в 20 000 рублей. ТСЖ посчитало, что понесенные расходы подлежат возмещению нерадивыми собственниками, и обратилось в суд.
Мировой судья заочным решением удовлетворил исковые требования. Он взыскал с ответчика в пользу ТСЖ «Октябрьский» 20 000 рублей — сумму понесенных убытков, 800 рублей — расходы на оплату госпошлины.
Суд первой инстанции:
• установил факт причинения истцу материального ущерба в связи с действиями ответчика по смешиванию строительных смесей в местах общего пользования МКД;
• пришел к выводу о наличии у истца убытков в виде дополнительных расходов по уборке указанной территории.
Собственник считал, что ничего оплачивать не должен: акт о производстве строительных работ является недопустимым доказательством, поскольку составлен без ответчика и ему не направлялся; истец не доказал необходимость уборки всего подъезда; стоимость услуг по уборке является завышенной, при этом обязанность по уборке мест общего пользования МКД в силу закона возложена на истца.
Апелляционный суд, в связи с отсутствием надлежащего извещения ответчика, отменил вынесенное ранее решение и перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.
На результат это не повлияло. Апелляционный суд также удовлетворил требования истца в полном объеме.
Седьмой кассационный суд общей юрисдикции (определение от 26 апреля 2021 г. № 88 – 6500/2021) рассмотрел жалобу ответчика на решения нижестоящих судов и оставил ее без удовлетворения, добавив: «доводы ответчика относительно иной стоимости уборки документально не подтверждены, в связи с чем суд кассационной инстанции считает их голословными, ничем не подтвержденными, следовательно, не имеющими юридического значения для разрешения спора».
Что должны знать собственники о допуске представителей УК в свои квартиры:
Жильцы обязаны впускать в квартиру представителей УК или ее подрядчиков для осмотра или ремонта общего имущества.
Если случилась авария, доступ должен быть предоставлен в любое время. Если необходим ремонт, то по мере необходимости с письменным уведомлением. Для профилактического осмотра представители УК вправе требовать доступ не чаще 1 раза в 3 месяца в заранее согласованное время.
Если отказать в доступе, ответственность за последствия аварии может лечь на собственников квартиры. А это не только реальный ущерб, но и упущенная выгода и судебные расходы.
Женщина не пустила в свою квартиру ремонтников УК, и потеряла из-за этого 10 тысяч рублей
В подвале одного из домов Пермского края прорвало трубу. Попасть в подвал этого дома можно было только через квартиру на первом этаже. Представители управляющей компании направили собственнице уведомление в мессенджере, а потом и письмо по почте с просьбой впустить их в квартиру. На следующий день аварийная бригада приехала к дому, но женщина не открыла им дверь.
Спустя полтора месяца женщина написала в адрес УК письмо с требованием устранить протечку другим способом, без участия ее квартиры. Она утверждала, что в подвал можно попасть также из другой квартиры на первом этаже, или с помощью специальных технологических окон. Такое же заявление она отправила в прокуратуру.
Не дождавшись ответа от управляющей компании, собственница вызвала частных ремонтников, которые и устранили прорыв. За их услуги она заплатила 9500 р.
Тем временем УК обратилась в суд с иском к владелице квартиры и попросили предоставить им доступ для ремонта труб в подвале. Женщина обратилась со встречным иском и потребовала выплатить ей 9500 р. в качестве ущерба, а еще компенсацию морального вреда.
Суды встали на сторону управляющей компании. Согласно ответу прокурора, трубу прорвало непосредственно под квартирой истицы. А строительно-техническая экспертиза показала, что проход в подвал через другую квартиру может привести к разрушению несущей стены.
В действиях женщины суд усмотрел злоупотребление правом. Если бы она пустила ремонтную бригаду в свою квартиру, ей не пришлось бы устранять прорыв другими способами и нести убытки.
В итоге суд удовлетворил иск управляющей компании, а во встречном иске отказал. Обжалование не помогло — и апелляционная, и кассационная инстанции оставили решение районного суда в силе (Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 28.04.2022 по делу № 88 – 6193/2022).
